Аккредитив, номинальный счет и счет эскроу. В чем разница?

В современных сделках по покупке недвижимости все чаще используется безналичный способ оплаты. При этом для обеспечения безопасной передачи денег применяются три основных механизма: аккредитив, номинальный счет и счет эскроу. Сначала вкратце о каждом.

Аккредитив

Аккредитив представляет собой условное банковское обязательство, выданное по поручению покупателя. В рамках аккредитива банк обязуется осуществить платеж продавцу при соблюдении определенных условий.
Аккредитив открывается на определенную сумму и имеет определенный срок действия.
Продавец получает деньги только после выполнения всех условий аккредитива, которые могут включать предоставление документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, передачу ключей покупателю или выписку зарегистрированных лиц.

Номинальный счет

Номинальный счет - это счет, который открывается на имя одного лица (номинального держателя), но фактически принадлежит другому лицу (бенефициару - конечному получателю денег, то есть продавцу).
Номинальный держатель счета не имеет права распоряжаться денежными средствами на счете, все права принадлежат бенефициару.
Номинальные счета имеют широкий спектр использования, включая не только сделки с недвижимостью, но и потенциально сомнительные операции, такие как защита активов от кредиторов, скрытие личности бенефициара или уклонение от уплаты налогов.
Крупные российские банки, предоставляющие услуги безопасных расчетов (например, Сбербанк через дочернюю компанию «Домклик» и Банк ВТБ через ООО «Экосистема недвижимости М2»), работают именно через номинальные счета.

Счет эскроу

Счет эскроу – специальный банковский счет, предназначенный для хранения средств, предназначенных для определенной цели. В случае сделок с недвижимостью покупатель перечисляет на счет эскроу деньги, которые будут использованы для покупки объекта.
Продавец получает деньги только после закрытия сделки и выполнения всех условий договора.
Счет эскроу обеспечивает безопасность сделки для обеих сторон, поскольку покупатель уверен, что его деньги будут использованы только по назначению.

Основные отличия между аккредитивом, номинальным счетом и счетом эскроу

Разница в отношениях между банком и клиентами

Аккредитив представляет собой условное обязательство банка по переводу денег, договор на аккредитив заключается между покупателем и банком.
Номинальный счет открывается на имя одного лица, но фактически принадлежит другому лицу, договор заключается с организацией-прокладкой, которая предоставляет свой номинальный счет. Эта же организация определяет условия перевода денег.
Договор счета эскроу является соглашением между покупателем и продавцом недвижимости. Счет эскроу открывается на имя получателя денег, при этом договор трехсторонний: в нем участвуют банк (эскроу-агент), продавец (депонент) и покупатель (бенефициар).

Разные способы реализации

Аккредитив открывается на определенную сумму, имеет определенный срок действия, конкретный список документов для его исполнения. Продавец получает деньги по аккредитиву только после того, как выполнит все условия аккредитива.
Номинальный держатель номинального счета не имеет права распоряжаться денежными средствами на счете, все права принадлежат бенефициару (продавцу). Банк не несет ответственности за своевременное перечисление денег, так как номинальный счет, с которого будет производиться оплата, предоставлен не им, а организацией-прокладкой.
Счет эскроу может быть открыт на любую сумму и не имеет ограничения по сроку действия, главное - указать назначение размещенных денег (например, оплата по договору долевого участия). Покупатель или продавец недвижимости имеют право распоряжаться денежными средствами на счете эскроу.

Выбор наиболее подходящего способа расчетов зависит от конкретных обстоятельств сделки и предпочтений сторон.

Аккредитив является наиболее простым, надежным и безопасным вариантом, но при этом продавец может быть ограничен дополнительными условиями получения денег.
Номинальный счет удобен и относительно недорог, но при работе с этим механизмом следует учитывать риски, связанные с легитимностью организации-прокладки.
Счет эскроу – компромиссный вариант, обеспечивающий баланс между безопасностью и стоимостью. Кроме того, страхование вкладов, обеспеченное законом, гарантирует безопасность средств на счете эскроу и защищает их от возможного ареста.

Помимо перечисленных выше механизмов, в некоторых случаях могут использоваться и другие способы безопасной передачи денег в сделках с недвижимостью:
Банковская депозитарная ячейка – физически защищенное место хранения денег и документов, к которому имеют доступ обе стороны сделки.
Прямой банковский перевод – перевод денежных средств непосредственно с банковского счета покупателя на счет продавца.
Депозит нотариуса – размещение денежных средств на специальном депозитном счете нотариуса до государственной регистрации права по нотариальной сделке.