Сделки с участием юридического лица
Сделки с недвижимым имуществом юридических лиц имеют ряд особенностей, которые не всегда учитываются покупателями или продавцами коммерческих объектов, особенно если бизнес не связан с операциями с недвижимостью. Это приводит к значительным временнЫм и, как следствие, денежным издержкам.
Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества нежилого назначения (земельный участок, помещение, площадка для стоянки автотранспорта и т.п) в соответствии с ГК РФ не подлежит государственной регистрации, регистрируется только право собственности на объект. Поэтому подготовка договора отчуждения такого объекта требует особой тщательности. Любой упущенный нюанс в отношениях сторон и условиях сделки приводит к приостановке государственной регистрации права собственности. Сотрудники Росреестра очень строго проверяют такие договора и предоставленные документы.
Как правило, юридические лица не очень прилежно относятся к документам на недвижимость, в отличие от физических лиц (собственников). Перед подготовкой договора купли-продажи или залога обязательно надо удостовериться в наличии и состоянии всех необходимых документов, разрешений и согласований.
Желательно заранее подготовить решение о крупной сделке, проверить наличие непогашенных обременений в виде залога, аренды или сервитута.
Если организация имеет в составе учредителей другое юридическое лицо, также заранее необходимо подготовить разрешение на сделку от учредителя.
Обязательно удостовериться в наличии прав на земельный участок, на котором размещено здание или сооружение.
Конечно, недочеты и недоделки можно исправить в рабочем режиме. Но не потеряется ли интерес у покупателя, который будет вынужден ждать какое-то время? Ведь он заинтересован, чтобы инвестиции в приобретаемый объект недвижимости как можно быстрее начали приносить отдачу. В нашей практике есть ряд случаев, когда сделка рассыпалась из-за нерасторопности ответственных и руководящих лиц.
Еще один немаловажный момент при совершении сделок между юридическими лицами - безналичные взаиморасчеты. В какой момент производить перечисление денег? На наш взгляд, оплата должна производиться в течение нескольких дней после подписания договора, но до завершения процедуры регистрации права собственности.
В этом случае у продавца есть время для подачи заявления о прекращении регистрации, если оплата не поступила в сроки, предусмотренные условиями договора купли-продажи.
Либо - второй вариант - ставить условие о возникновении ипотеки в соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса РФ.
Примерный перечень документов для регистрации со стороны юридических лиц
- Решение о назначении генерального директора/Протокол общего собрания о назначении
- Решение о крупной сделке/Письмо о том, что сделка не является крупной/Письмо, что решение о крупной сделке не требуется в соответствии с ФЗ-46
- Выписка из ЕГРЮЛ не старше 1 месяца
- Доверенность от юрлица на сотрудника, который подписывал договор (заверена руководителем и нотариусом)
- Доверенность от юрлица на сотрудника, который будет сдавать (заверена руководителем и нотариусом)
Важно! Индивидуальный предприниматель с точки зрения Росреестра не является юридическим лицом, это просто гражданин. Если бизнес ИП связан с операциями с недвижимостью, то его сделки интересны в первую очередь Федеральной налоговой службе.
