Оформление сделки с недвижимостью у нотариуса - плюсы и минусы

Очень часто у продавцов и покупателей недвижимости возникает вопрос: нужно ли оформлять договор у нотариуса? Законодательство требует обязательного нотариального удостоверения сделок только в пяти случаях:

• если продается/дарится доля в праве на недвижимое имущество;
• если продается/дарится недвижимость несовершеннолетнего или гражданина, находящегося под опекой;
• если продается/дарится недвижимость, которая находится в доверительном управлении;
• если заключается договор ренты;
• если производится раздел имущества между супругами.

Во всех остальных случаях отчуждение недвижимости может проводиться как в простой письменной форме (ППФ), так и у нотариуса, по желанию сторон. Договора долевого участия в строительстве нотариусом НЕ удостоверяются.

Имеет смысл обращаться к нотариальной форме договора, если у одной из сторон есть сомнения в правомерности сделки. Нотариус обязан подтвердить личность гражданина, проверить основание права собственности, удостовериться в осознанности действий сторон. Для этого используются все доступные инструменты правовой экспертизы. С 01.01.2018 года перед удостоверением сделки нотариат обязан запросить сведения о дееспособности граждан. Годом ранее Росреестр открыл доступ нотариусам к Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН) для получения сведений о зарегистрированных правах на недвижимость и отсутствие ограничений и обременений права.

Кроме того, в случае судебных разбирательств, нотариус, как представитель государства, выступает в роли квалифицированного свидетеля, а нотариально заверенный документ имеет повышенную доказательственную силу.

К плюсам нотариально удостоверенной сделки также можно отнести сокращенный срок государственной регистрации в Росреестре. Регистрация недвижимости через нотариуса в электронном виде занимает 1 рабочий день. Если документы подавать через МФЦ (еще не у всех нотариусов оформлена электронная цифровая подпись), то срок регистрации - 3 рабочих дня.

Появилась еще одна привлекательная функция нотариального обслуживания - расчет по сделке через депозит нотариуса. Покупатель вместо использования депозитария банка переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. При этом нет необходимости обналичивания крупных денежных сумм, их перевозки до отделения банка и связанных с этим рисков. Нотариус сам перечислит средства на счет продавца сразу после регистрации права собственности. Этот способ возможен только при электронной регистрации сделки через нотариуса.

Но при всей привлекательности, есть у нотариальной сделки и минусы.

В первую очередь - стоимость оформления. С 2015 года тарифы на услуги нотариуса установлены законодательно и не могут быть изменены. А цена так называемой технической работы (подготовка договора, сбор необходимых сведений) ничем не ограничена. Часто услуги правового и технического характера стоят больше официального тарифа или равны ему.

Еще один минус - консерватизм. Не секрет, что нотариусы занимают свой пост в течение долгих лет, законодательство меняется гораздо чаще. Далеко не все нотариусы готовы подстраиваться к новым правилам, и диктуют свои условия.

Пример из практики: гражданин продает 1/2 долю в праве на квартиру другому сособственнику. В этом случае второй собственник приобретает право собственности на всю квартиру. Это можно четко прописать в самом договоре купли-продажи в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ "Свобода договора". Но нотариус категорически отказалась это делать, мотивируя тем, что продается только доля. Если бы участники сделки согласились с доводами нотариуса, у нового собственника было бы зарегистрирована общая долевая собственность с самим собой. А затем он был бы вынужден прекращать право долевой собственности и заново регистрировать право индивидуальной собственности. В результате, собственники отказались от услуг этого нотариуса и замечательно провели сделку на своих условиях у другого.

Прежде чем обращаться к нотариусу, надо взвесить все за и против. Действительно ли это необходимо? Максимально точно определите, какие условия должны быть включены в договор, допустимы ли они в соответствии с действующим законодательством. Если нотариус отказывается изменять свой шаблон договора под ваши законные требования, ищите другого нотариуса.